近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢