导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从虎门销烟发生在哪里2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二虎门销烟发生在哪里(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)虎门销烟发生在哪里、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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