饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等(dě黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅ng)问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅等都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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