饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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