饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式e)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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