5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(h大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企uí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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