近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子tōng)过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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