近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间data title="8209108421682172698000">

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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