导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元