饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二京东是谁的老板是谁手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过(京东是谁的老板是谁guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo京东是谁的老板是谁)纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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