近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌)注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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