文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(河北属于南方还是北方 河北属于北方吗qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面河北属于南方还是北方 河北属于北方吗，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 河北属于南方还是北方 河北属于北方吗