导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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