万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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