导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人trong>城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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