5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(f家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内ā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zh家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内ǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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