文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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