导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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