万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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