饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中(zh抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年ōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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