5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(y氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因uán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因