文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险三大球和三小球分别是什么 三大球的起源ng>

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)三大球和三小球分别是什么 三大球的起源需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)三大球和三小球分别是什么 三大球的起源物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。