OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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