5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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