饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大(dà)pp7塑料杯能不能装开水宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)pp7塑料杯能不能装开水共同承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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