导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　<开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗strong>超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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