导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zh无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思èn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思