万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想半夜被C醒是一种什么样的感受(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn半夜被C醒是一种什么样的感受)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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