导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng不拘于时句式类型，不拘于时句式还原)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住不拘于时句式类型，不拘于时句式还原宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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