5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下为什么梅西的人缘远比c罗好滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经为什么梅西的人缘远比c罗好(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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