5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zīa4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸)首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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