导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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