5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎ中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗n)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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