万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如(word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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