文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量(li戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画àng)小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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