“现(xiàn)在的房(fáng)地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产行(xíng)业(yè)分化的愈加(jiā)明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向(xiàng)单(dān)个(gè)标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业(yè)绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复(fù)地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公司(sī)出现(xiàn)爆(bào)雷的(de)情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大(dà)的(de)国(guó)资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地(dì)产的(de)开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要(yào)资金(jīn)来源(yuán)来自(zì)新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是(shì)融资(zī)等各(gè)个方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资(zī)本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本优势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不是(shì)行业内的最低水平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重(zhòng)的(de)一家房企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时满足上述条件的(de)房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等(děng)国央企房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便(biàn)是有着较稳(wěn)健特色的国(guó)央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更加(jiā)值得注意(yì)的是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一(yī)步(bù)考验(yàn)着(zhe)国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏(zòu)把握准确(què)，有助(zhù)于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐(lè)观的预判未来(lái)市(shì)场(chǎng)，以及(jí)过(guò)于激(jī)进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地(dì)，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前(qián)的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的(de)特(tè)点。一(yī)方面(miàn)，在(zài)于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二(èr)线城市；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，它(tā)的(de)扩(kuò)张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那(nà)么好，可能(néng)会(huì)重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么(me)快(kuài)，所以要规避公(gōng)司(sī)净负债率提高到一个(gè)比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净(jìng)负债(zhài)率持续(xù)居高(gāo)不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润(rùn)置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维(wéi)度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具(jù)有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样(yàng)受(shòu)到机(jī)构的青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有(yǒu)限公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司的几只产品大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在一(yī)定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地(dì)产市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都(dōu)表现(xiàn)了较强(qiáng)的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集(jí)团更是实(shí)现(xiàn)了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积(jī)极(jí)，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额(é)依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎来多家(jiā)机构的集(jí)中调(diào)研。滨(bīn)江集团发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商(shāng)，而(ér)下游(yóu)应用(yòng)行(xíng)业主要包括(kuò)中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开(kāi)发环(huán)节与(yǔ)上游(yóu)材料端息(xī)息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不(bù)足(zú)导致(zhì)上游(yóu)不(bù)被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域(yù)，我们(men)相对看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模越来(lái)越大，随着(zhe)时间(jiān)的(de)增加，内装更(gèng)新的需(xū)求(qiú)也会(huì)越(yuè)来(lái)越多。美国(guó)过去的数(shù)据(jù)充分说明(míng)了这一点，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之(zhī)后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却一(yī)直都很好。对于地(dì)产产业链，我们(men)相对看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万(wàn)大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流家(jiā)基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为(wèi)基金(jīn)重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产(chǎn)品(pǐn)，首季其(qí)同(tóng)时重仓的(de)房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾(céng)经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策略优选和(hé)广发(fā)安宏回报均增加了(le)持(chí)股，而(ér)这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思(sī)的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部(bù)三只产品均登榜十大(dà)流通股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不(bù)过这类标的(de)大多在香港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述(shù)上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它在(zài)中高(gāo)端(duān)楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公司很容易一(yī)开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没(méi)有特(tè)别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在(zài)业内(nèi)做到(dào)到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是(shì)有关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

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