5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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