万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也(顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪p>

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

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　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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