OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没有战狼3什么时候上映？造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表战狼3什么时候上映？示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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