OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园RE宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府IT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需(xū)求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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