文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现孙悟空真实存在过吗良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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