近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qí太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗ng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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