近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗p>

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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