文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zh英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表ī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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