万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？陈睿怎么了，b站陈睿事件只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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