近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金林心如生肖，林心如生肖属什么额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(林心如生肖，林心如生肖属什么gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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