5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

紫菜是不是海鲜　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà紫菜是不是海鲜)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”紫菜是不是海鲜p>

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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