导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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