文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎn奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗g)管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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