万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(mi军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次àn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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